Как купить дом в тайланде

    0
    417

    Покупка недвижимости в Тайланде

    Покупка недвижимости в Таиланде: что нужно знать?

    В последние годы россиянам настолько полюбился гостеприимный и жаркий Таиланд. что многие больше не хотят приезжать сюда просто в отпуск, а желают перебраться в королевство насовсем. В связи с этим спрос на недвижимость в Таиланде растет с каждым днем. Что нужно знать тем, кто хочет приобрести жилье в королевстве? Какие подводные камни могут ожидать доверчивого покупателя? Как заключить действительно выгодную сделку? Обо всем этом и пойдет речь ниже.

    Как купить дом в тайланде

    Важная информация

    Самый главный законодательный нюанс, связанный с покупкой недвижимости, таков: иностранный гражданин не имеет права владеть землей, поскольку вся она принадлежит королю и может быть передана в собственность исключительно его подданным, то есть тайцам. Однако, лазейку в законе найти можно, даже две.

    Во-первых. другой закон позволяет иностранцу взять землю в аренду на 30 лет с последующим продлением этого срока еще дважды. То есть разрешается совершенно легально пользоваться земельным участком на протяжении 90 лет. Такая процедура называется leasehold, то есть долгосрочная аренда. Более того, если аренда участка связана с бизнесом, ее срок может доходить и до 150 лет.

    Во-вторых. можно собрать необходимые документы и создать тайскую компанию, владельцем которой будет потенциальный покупатель вожделенного участка. Тогда де-юре земля будет принадлежать фирме, но де-факто ее хозяином будет тот самый иностранный гражданин, который ее основал. Это тоже абсолютно законный вариант, отработанный годами, − достаточно лишь найти хорошего юриста, способного помочь грамотно все оформить.

    Если же в планах приобретение не частного дома, бунгало или виллы, а квартиры в кондоминиуме, все гораздо проще. Такая недвижимость будет принадлежать иностранцу целиком и полностью. Она оформляется на его имя и может быть подарена, продана, сдана в аренду или вписана в завещание. К тому же хозяин жилья имеет право использовать все блага цивилизации, находящиеся на территории кондоминиума: бассейн, прачечную, паркинг, тренажерный зал.

    Как купить дом в тайланде

    Однако и здесь не обошлось без подводных камней — согласно тайским законам лица с иностранным гражданством вправе приобрести в одном многоквартирном доме не более 49% площадей. То есть 51% квартир в кондоминиуме должен принадлежать тайцам. Это тщательно контролируют застройщики и управляющие.

    Дом или квартира?

    Учитывая перечисленные детали, стоит хорошенько подумать, что же лучше купить: частный дом с участком земли или квартиру? Во многом все зависит от того, с какой целью приобретается недвижимость.

    Так, если семья планирует перебраться в Таиланд на постоянное место жительства, явное преимущество на стороне дома. Если же жилье приобретается исключительно для приятного времяпровождения в отпуске пару раз в году, то лучше выбрать небольшую квартиру. Тем более что они сдаются в продажу уже полностью готовые к проживанию, с ремонтом и мебелью.

    Как купить дом в тайланде

    Что касается цены, то и здесь выигрывает дом: он будет стоить примерно столько же, сколько и однокомнатная или двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров. При этом дом будет иметь вдвое большую площадь и три жилые комнаты.

    Как купить дом в тайланде

    А вот местоположение обычно лучше у кондоминиумов: квартиры строятся в местах с развитой инфраструктурой, рядом с ними есть супермаркеты, остановки мототакси и тук-туков. Для домов же, как правило, выбираются участки, расположенные вдалеке от городского шума и суеты. То есть, чтобы попасть в центр, понадобится еще и собственное средство передвижения — машина или мотобайк.

    Как купить дом в тайланде

    С квартирой проще и в плане ухода за прилегающей территорией — в кондоминиуме о чистоте бассейна и ухоженности участка позаботится специально нанятый персонал, а о безопасности жильцов — охрана. В доме же за всем надо следить самостоятельно, что отнимает немало времени.

    Как купить квартиру в Тайланде

    Прежде всего, нужно определиться, будет ли это новое жилье от застройщика либо недвижимость на вторичном рынке.

    Если это дом на этапе строительства, то цена будет достаточно умеренная. Дешевле всего обойдется квартира, купленная на стадии анонсирования проекта. Чем дальше продвигаются работы, тем сильнее растет стоимость. После того как дом полностью готов, в сравнении с первоначальной ценой квартира становится дороже примерно вдвое.

    Вкладывать деньги в квартиру от застройщика в королевстве безопасно. К примеру, в России сдача объекта нередко задерживается, а то и вовсе замораживается. Здесь такого нет — по закону деньги застройщика на возведение дома блокируются, и тратить их он может исключительно на стройработы.

    Как купить дом в тайланде

    Причем выбирать такую недвижимость не обязательно лично — можно сделать это по интернету, изучив соответственные предложения на сайтах. Но в таком случае, конечно, не получится оценить сам район, его инфраструктуру, уровень шумности и оживленности на улице и другие условия, в которых потом придется жить.

    Как купить дом в тайланде

    После того как выбор сделан, нужно оплатить первоначальный взнос либо внести задаток. Как и на российском рынке, при отказе от сделки задаток несостоявшемуся покупателю не возвращают.

    К слову, в Таиланде часто практикуется покупка в рассрочку. При этом сразу вносится всего 10-15% от общей стоимости, а как будет выплачиваться остальная сумма, решается в индивидуальном порядке. Иногда дом уже сдан в эксплуатацию, хозяева квартиры переехали туда и продолжают выплачивать остаток. Это очень удобно.

    Большой плюс новой квартиры и в том, что там еще никто жил. Вся мебель и сантехника новые, ремонт свежий и современный.

    Как купить дом в тайланде

    Когда же речь идет о покупке недвижимости на вторичном рынке, придется действовать через риелтора либо договариваться с продавцом самостоятельно на свой страх и риск. Оплата за такое жилье не может растягиваться на года: деньги отдаются либо все сразу, либо в течение месяца-двух. И только после этого счастливый хозяин получит ключи и документы. Стоит потребовать, чтобы за каждый платеж вам предоставили квитанцию, в которой будет проставлена сумма, дата, подпись и желательно еще и печать.

    Кроме того, для покупки любой недвижимости в Таиланде нужна специальная справка FET о том, что деньги переведены в иностранной валюте из другой страны. Она выдается в тайском банке. Впрочем, если квартира будет оформлена на юридическое лицо, такой документ не понадобится.

    Также покупателя ожидают дополнительные расходы в виде оплаты гербового сбора (или предпринимательского налога, если выбранная недвижимость уже перепродавалась ранее) и налога за переход права собственности. Однако можно попробовать договориться о том, чтобы данные платежи покупатель и продавец поделили на двоих. А бывает и такое, что продавец берет эти расходы на себя.

    Вот и все основные нюансы. Пусть ваша сделка будет удачной!

    Наверняка, отдыхая в Таиланде, вы задавались вопросом: как купить недвижимость у моря, куда было бы здорово приехать в отпуск всей семьёй. Покупка квартиры или дома заграницей давно стала явлением, далёким от просто мечтаний. Купить дом или апартаменты в Таиланде довольно просто, если знать ключевые моменты и довериться профессионалам .

    Как купить дом в тайланде

    Особенности покупки недвижимости в Таиланде

    Стабильность экономики Таиланда и его государственного устройства, высокий уровень жизни и хорошая экология сделали эту страну одной из самых привлекательных по объему частных инвестиций в недвижимость. Тысячи иностранцев ежегодно становятся собственниками вилл и апартаментов в разных точках Таиланда: на Пхукете, Самуи, в Паттайе и Хуа-Хине.

    Как купить дом в тайланде

    Тропическая недвижимость имеет свои особенности: тайское правительство не стимулирует продажу земли подданным других стран, здесь для иностранцев не работают хорошо отлаженные в Европе и США схемы кредитования. Названные факторы четко удерживают цены на собственность в Таиланде от резких скачков и обвалов, защищают инвесторов от финансовых пирамид и афер, которыми так прославился недавно американский рынок недвижимости.

    Иметь недвижимость в Таиланде — сегодня престижно и выгодно, такая собственность не только источник дохода и жизненного комфорта для владельца, но и показатель его стиля и высокого социального статуса.

    Как купить дом в тайланде

    Поиск недвижимости

    По аналогии с самостоятельным отдыхом в Таиланде некоторые серьезно считают, что поиск и покупка недвижимости самостоятельно — гораздо более выгодный и правильный подход. К сожалению, это не так! Начать поиск недвижимости можно самостоятельно, однако совершать сделку без помощи риелтора и юриста делать категорически не рекомендуется. Покупка и даже подбор недвижимости — дело непростое, требующее знания рынка, местного законодательства и определенной квалификации.

    Как купить дом в тайланде

    Обращаясь к агенту, постараетесь точно сформировать свой запрос: ваш бюджет, количество комнат, район, интересующий вас тип недвижимости — квартира или вилла, цель покупки — постоянное проживание или инвестиции. Агент предложит вам несколько сопоставимых по цене и качеству вариантов от разных застройщиков. Приобретая недвижимость в Таиланде, используйте опыт и знание региона вашего агента.

    Как купить дом в тайланде

    Услуги агента

    Услуги агента в Таиланде на рынке первичной недвижимости в большинстве случаев оплачивает продавец. Также продавец предоставляет договор купли-продажи и юридическое оформление сделки, то есть регистрацию в Земельном департаменте. Покупатель может обратиться за помощью к независимому юристу с целью проверки и контроля чистоты сделки, так как в услуги агента это не входит. Агент больше контролирует выполнение обязательств всех заинтересованных сторон и помогает вести переговоры в ходе сделки. При покупке квартиры или дома в тайском проекте, который не предлагает иностранцам бесплатного юридического сопровождения, все расходы на работу агента и юриста несет покупатель, также как и при покупке недвижимости на вторичном рынке.

    Как купить дом в тайланде

    Инвестиционные возможности

    В Таиланде на первичном рынке можно приобрести квартиру или виллу в стадии строительства. При покупке строящегося объекта вы получаете дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства. Разница между ценой квадратного метра на нулевом этапе и ценой в сданном доме обычно составляет около 25-30%. При современных темпах строительства срок от нуля до полной готовности составляет примерно 18 месяцев.

    Одно из преимуществ покупки жилья на курорте — возможность сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию проекта или самостоятельно. Это одна из реальных перспектив возврата вложенных денег. Зачастую графики цен на недвижимость и цен на аренду не идут параллельными курсами. При падении цен на недвижимость цена на аренду идет вверх, и это сглаживает риски инвестора.

    Как купить дом в тайланде

    Оформление недвижимости

    Процедура оформления покупки недвижимости несложная и занимает всего пару часов. После того, как объект покупки выбран, вы платите задаток. Стандартная сумма задатка составляет 30-150 тысяч батов и вносится обычно в офисе застройщика наличными или переводом на счет. Следующая стадия — оформление и подписание контракта с застройщиком. Затем — первый взнос за квартиру, после оплаты которого контракт вступает в силу. Первоначальный платеж обычно составляет порядка 10-50% от стоимости квартиры.

    Как купить дом в тайланде

    После оплаты первоначального депозита и первого планового платежа осуществляются последующие плановые платежи по графику, который согласовывается в каждом конкретном случае индивидуально. Ваш график платежей может быть основан на ежемесячных, ежеквартальных выплатах, либо привязан к определенным этапам строительства объекта, в котором вы приобретаете недвижимость. Перевод производится аналогичным способом, как и в случае с первоначальным платежом. Финальный и последний платеж обычно составляет 10-30% от его стоимости.

    Покупка недвижимости на вторичном рынке происходит несколько иначе и, как правило, менее популярна из-за отсутствия рассрочек платежей в большинстве случаев.

    Как купить дом в тайланде

    Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные покупателя и продавца, описание объекта, цену, размер предоплаты, сроки исполнения договора и порядок уплаты налогов по сделке. Договор должен быть подписан на тайском или английском языках. Договор на русском языке не имеет юридической силы в Таиланде. Предоплата подтверждает намерения покупателя и является залогом оплаты по договору. В случае неуплаты стоимости недвижимости в подтвержденные контрактом сроки, предоплата не возвращается. Срок исполнения всех обязательств по договору, уплаты стоимости недвижимости и передачи собственности, обычно также определяется индивидуально и не превышает месяца. Последний платеж нередко уплачивается при оформлении прав владения недвижимости на имя нового владельца непосредственно в Земельном Департаменте. После оформления сделки покупатель получает свидетельство о собственности – чанот, который оформляется на тайском языке.

    Если у вас появились какие-либо вопросы, вы хотите подробнее ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда, заполните форму ниже.

    Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

    Что разрешают покупать иностранцам. Как проверить чистоту сделки. Сколько берут за свои услуги юристы. И какие документы получает на руки новоиспеченный собственник квартиры в «стране улыбок». Детали и тонкости процедуры приобретения недвижимости в Таиланде – в материале Prian.ru. Обновлено 2 марта 2016 года.

    Как купить дом в тайланде

    Права зарубежных покупателей недвижимости в Таиланде

    Иностранное физическое лицо может оформить недвижимость в Таиланде несколькими способами. Выбор способа будет зависеть от типа недвижимости, статуса продавца и цели приобретения.

    Квартира в кондоминиуме

    Застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold).

    Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

    Иностранец может оформить здание в полную собственность (Freehold). Земля под домом оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

    Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где одним из учредителей является иностранец, то такая компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) на баланс в полную собственность (Freehold).

    С чего начать

    Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда можно посредством печатных СМИ, интернета или на тематических выставках. Для проведения дальнейшей сделки иностранным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости – это позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

    • Читайте также: Упрямая стабильность: обзор рынка недвижимости Таиланда 2015 – 2016

    Пятьдесят процентов покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования, а другая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости.

    Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие. Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей.

    Возможность удаленного приобретения

    Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Это зависит от готовности объекта. Но личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно.

    Далее необходимо приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя.

    Резервирование объекта. Задаток

    При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нем отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств.

    Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток (обычно около 1% от общей стоимости) для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счет продавца. Задаток обычно невозвратный, за исключением, если сделка не состоится по вине продавца.

    Предварительный договор

    После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок (если продавец – застройщик). Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания.

    В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.

    Также к нему прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

    Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

    Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

    • Проверка земельного участка — кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
    • Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
    • Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500).
    • Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

    Обычно покупатели на первичном рынке заказывают только проверку договора. При сделке на вторичном рынке нужно более серьезное юридическое сопровождение.

    • Читайте также: Калькулятор. Покупаем квартиру на Пхукете для инвестиций

    Способ оплаты сделки. Перевод денег в Таиланд

    При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

    Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму.

    Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом.

    В любом случае, Таиланд не проверяет происхождение денег.

    Возможность получения ипотеки. Схемы кредитования

    Тайские банки не предоставляют ипотеку иностранцам.

    Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства.

    Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

    Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде. Происхождение средств для Таиланда не имеет значения.

    Государственная регистрация сделки и переход права собственности

    Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

    При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

    В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.

    Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

    • Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников.
    • Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
    • Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

    Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Таиланде

    При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте (которая обычно занижена).

    Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнается в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

    Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно юристу платят около $300.Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны.

    Расчет покупки конкретного объекта:

    Если покупка совершается на первичном рынке, то к стоимости самой недвижимости по контракту прибавляется:

    • Расходы на юридическое сопровождение (от $500);
    • Стоимость мебельного пакета, приблизительно 10% от стоимости недвижимости (стандартно в первоначальную цену входит только встроенная мебель, сантехника, кондиционеры);
    • Сумма налога от 1,1% до 3% (налог будет зависеть от способа оформления недвижимости);
    • Взнос в амортизационный фонд (уплачивается одноразово, $15-20 за 1 кв.м. общей площади квартиры, или земельного участка, если приобретается дом);
    • Компенсация за установку счетчиков на электричество и воду (около $300);
    • После регистрации недвижимости, покупатель оплачивает содержание прилегающей территории — от $50 до $500 в месяц, в зависимости от типа недвижимости (сумма уплачивается ежегодно за год вперед).

    Редакция благодарит за помощь в подготовке материала управляющего партнера компании Exotic Property Светлану Касаткину.

    Источники: http://new-treveler.ru/pokupka-nedvizhimosti-v-tajlande/, http://rino4ka.ru/content/kak-kupit-nedvizhimost-v-tailande, http://prian.ru/pub/18766.html

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here